二手房買賣合同的相關法律規定

（一）賣方違約情形

1、賣方違約與繼續履行

二手房買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或因不可抗力導致不能履行合同的除外。

2、逾期過戶的法律責任

二手房屋買賣合同合法有效，未辦理物權登記的，不影響合同效力。買方請求賣方履行合同，并協助辦理房屋登記過戶手續的，應予支持。

3、逾期交房的損失計算

二手房買賣合同簽訂后，賣方未依約交付房屋的，應承擔違約責任。未約定逾期交房的違約責任承擔方式，買方主張按逾期交付使用期間有關部門公布或有資質的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準，結合本地區房屋租賃現狀和涉案房屋具體位置，來確定逾期交付違約金或賠償損失的，應予支持。

4、戶口遷移的違約責任

二手房買賣合同一方當事人因戶口遷出問題提起訴訟，因戶口遷移屬于行政管理問題，不屬于民事案件的受理范圍，故對買受人要求出賣方將戶口遷出的訴訟請求不予支持。但買受人以出賣方逾期遷出戶口構成違約為由，要求出賣方承擔違約責任的，屬于民事案件受理范圍。

5、盜賣房屋的法律效力

擅自將他人房屋轉讓給第三人，第三人以合理價格善意受讓該房屋并辦理產權過戶登記的，該房屋買賣合同有效。

（二）買方違約情形

1、逾期付款的法律后果

二手房買受人逾期付款，合同中已約定逾期付款違約金計算標準的，按合同約定處理。合同中既未約定計算標準，又未約定相應損失賠償的，應按中國人民銀行規定的銀行同期貸款率計算損失。違約造成的損失超過上述計算標準計算的數額，當事人對超出部分的損失可要求違約方承擔。

2、房款拖欠與訴訟時效

二手房交易中，出賣方將房屋交付買受方后，買受方拖欠出賣方的購房款視為普通債權，其訴訟時效為兩年，訴訟時效期間從確定的履行期限屆滿之日起計算；不能確定履行期限的，訴訟時效期間從債權人要求債務人履行義務的寬限期屆滿之日起計算。請求確認二手房買賣合同無效的，不應適用訴訟時效期間的規定。因合同無效而產生的返還財產或賠償損失請求權，應適用訴訟時效期間的規定。訴訟時效自合同約定的履行期限屆滿之次日起算。

3、買方拒絕履行的理由

二手房買賣合同簽訂后，買方不履行合同付款義務或履行付款義務不符合約定，又無合理抗辯理由的，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。

4、購房尾款的支付時間

二手房買賣合同當事人對付款和交房約定有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。先履行一方履行債務不符合約定的，后履行一方有權拒絕對方相應的履行要求。

5、按揭未辦理責任認定

二手按揭房屋買賣合同當事人一方不履行合同義務或履行合同義務不符合約定的，應承擔繼續履行、采取補救措施或賠償損失等違約責任。

一、房屋買賣交易流程

1、買方了解房屋整體現狀及產權狀況，要求賣方提供合法的證件；

2、雙方簽訂房屋買賣合同；

3、向房地產交易管理部門提出申請，接受審查；

4、立契；

5、繳納稅費；

6、辦理產權轉移過戶手續；

7、賣方交付房屋并結清所有物業費后，雙方的房屋買賣交易全部履行完畢。

法律依據

《民法典》第二百零九條

不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十條

不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

二、二手房買賣合同的主要內容

1、買賣雙方當事人的姓名、名稱、住址；

2、房屋的坐落地點、面積、四至范圍；

3、土地使用權性質、使用期限；

4、房屋使用性質；

5、房屋的結構、質量、裝飾標準、附屬物、配套設施等狀況；

6、房屋的價格和支付方法；房屋的交付時間和交付辦法；

7、辦理房屋權屬證書及土地使用證書的期限；

8、維修基金的處理；

9、約定的其他事項，如水、電、暖、煤氣等費用及過戶；

10、賣方配偶同意出售的聲明；

11、違約責任；

12、爭議解決方式。

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