開發商違約交房，違約金如何計算？

開發商逾期交房屬于違約，購房合同中約定了違約金數額的，按照合同執行；沒有約定的，按照逾期貸款利息標準或房屋租金標準確定。購房者可催告后三個月解除合同，無催告的，一年后也可解除。開發商違約不能以消費者沒有損失為由免責。開發商應承擔法律責任，支付違約金。

法律分析

首先，按照合同中的約定來執行。通常購房合同會規定開發商逾期違約金的數額計算方法和支付條件。如果預售合同中約定了違約金的標準，那么就應按照合同中約定的標準來支付違約金。需要注意的是，如果違約金以“每日為已交房價款萬分之幾”的標準計算，那么已付房價款包括首付和貸款兩部分，而不是僅指首付。

其次，無約定的按法定。合同沒有約定的，按逾期履行的天數依逾期貸款利息標準來確定違約金的數額。參照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布，或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過損失的30%為標準適當減少;當事人以約定的違約金底于造成損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約數額。這里需要注意的是，開發商違約不能以消費者沒有損失來免責。

綜上我們可以看出，開發商如果不是因為不可抗力或者約定的可以免責的事項出現逾期交房，是需要負法律責任的。購房者可以依據約定要求開發商承擔責任，沒有約定的，在催告三個月后可以依法解除購房合同。沒有催告的，自約定的交付日起一年后沒交房，也可以解除合同。違約金的數額有約定的從約定，沒有約定的，按照有關部門公布或評估的同地段同類房屋租金標準確定。

一、開發商都交不了房怎么辦

開發商延期交房，屬于違約，應當依照商品房買賣合同或法律規定支付違約金。商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應當以違約造成的損失確定違約金數額。

根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

結語

首先，根據合同中的約定來執行。通常購房合同會規定開發商逾期違約金的數額計算方法和支付條件。如果預售合同中約定了違約金的標準，那么就應按照合同中約定的標準來支付違約金。其次，無約定的按法定。合同沒有約定的，按逾期履行的天數依逾期貸款利息標準來確定違約金的數額。最后，根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律依據

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十一條 根據民法典第五百六十三條的規定，出賣人遲延交付房屋或者買受人遲延支付購房款，經催告后在三個月的合理期限內仍未履行，解除權人請求解除合同的，應予支持，但當事人另有約定的除外。

法律沒有規定或者當事人沒有約定，經對方當事人催告后，解除權行使的合理期限為三個月。對方當事人沒有催告的，解除權人自知道或者應當知道解除事由之日起一年內行使。逾期不行使的，解除權消滅。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第九條 因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。

最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋：第十三條 商品房買賣合同沒有約定違約金數額或者損失賠償額計算方法，違約金數額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關主管部門公布或者有資格的房地產評估機構評定的同地段同類房屋租金標準確定。

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