物業費的構成是怎樣的

1、管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費，包括

（1）基本工資：根據企業性質并參考當地的平均工資水平確定。（2）按規定提取的福利費（根據當地政府的規定由企業確定）：包括福利基金（如按工資總額的14％計算）、工會經費（如按工資總額的2％計算）、教育經費（如按工資總額的1．5％計算）、社會保險費［包括待業保險（如按工資總額的1％計算），醫療保險（如按工資總額的6％計算）、工傷保險、養老保險（如按工資總額的19％計算），住房基金（如按工資總額的6％計算）（含住房公積金）］等。（3）加班費：按人均月加班2天，再乘以日平均工資計算。日平均工資按每月22個工作日計算。（4）服裝費：按每人每年2套眼裝計算。其眼裝標準由企業自定。計算出年服裝費總額后再除以12個月，即為每月服裝費。

2、公共設施、設備日常運行維修及保養費，包括：

（1）公共建筑（如過道、門廳、樓梯及道路環境）內的各種土建零修費；（2）給排水日常運行、維修及保養費；（3）電氣系統設備維修保養費；（4）燃氣系統設備維修保養費；（5）消防系統設備維修保養費；（6）公共照明費；（7）不可預見費；（8）易損件更新準備金。

3、綠化管理費：指小區環境綠化的養護費用，包括：綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農藥化肥費、雜草清運費、景觀再造費。

4、清潔衛生費：包括清潔工具、勞保用品、衛生防疫殺毒費、化糞池清掏費、垃圾外運費和清潔環衛所需之其他費用。

5、保安費：對封閉式小區公共秩序的維持費用。不是封閉式小區不能收保安費。包括：保安器材裝備費（保安系統、保安器材等）；保安人員人身保險費（如每年投保2萬元人身意外傷害險，保險費率為4％）；保安用房及保安人員住房租金（如保安用房按每人8平方米計算，住房月租金為8元／平方米）。

6、辦公費：交通費（車輛及保險維護費用）、通訊費、低值易耗辦公用品費、書報費、廣告宣傳社區文化費、辦公用房租金（含水電費）、其他雜項等。

7、物業管理企業固定資產折舊率：固定資產包括：交通工具、通訊設備、辦公設備、工程維修設備、其他設備等。固定資產平均折舊年限一般為5年。

8、利潤：利潤率按各地物價主管部門根據本地區實際情況確定，一般普通住宅小區平均利潤率不高于社會平均利潤率為上限。

9、法定稅費：法定稅費指按現行稅法物業管理企業在進行企業經營活動過程中應繳納的稅費。物業管理企業享受國家對第三產業的優惠政策，應繳納的稅費主要是兩稅一費（代收代繳部分不計征）。

（1）營業稅：按企業經營總收入的5％征收；

（2）城市建設維護稅：按營業稅7％計征；

（3）教育附加費：按營業稅3％計征。

以上9項費用即為費用構成，測算出來后全部相加就是公共性服務費用。如果一個住宅小區沒有其他資金來源渠道，只靠物業管理收費維持運轉。則每戶收費標準即為前9項之和再除以總建筑面積和12個月，即得出每月每平方米應交金額。

一、空置房要繳納多少物業費

空置房也要繳納物業費已經成為共識，但繳納多少仍有爭議?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第六條規定，物業服務企業已經按照合同約定以及相關規定提供服務，業主僅以未享受或者無需接受相關物業服務為抗辯理由的，人民法院不予支持?？罩梅课飿I費的繳納，要以當地實際規定為準，合理繳納或收取。

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