房改房是不是可以買賣

房改房能買賣。房改房的產權分為二類，分別是成本價產權和標準價產權。成本價產權房屋上市交易時需要補繳土地使用金，標準價產權房屋上市交易時需要征得原產權單位的同意，交易后其收益需按照比例進行分成。

一、有限產權房拆遷時補償標準

有限產權房屋拆遷時的特殊之處在于其所有權不完整，根據購買時價格標準的不同，也有不同的補償安置。

1、市場價購買的單位公房

市場價即住宅市場的行市價或牌價價格?！蛾P于深化城鎮住房制度改革的決定》第二十一條規定：職工以市場價購買的住房，產權歸個人所有。即職工有占有、使用權及有限的處分權，該房屋拆遷補償的權利，全部屬于職工。

2、成本價購買的公房

以成本購買的住房，購房者享有市場價購買的住房基本相同的權利。所受的限制就是：一般應在住用5年后方可上市流通，如果進入市場，應在補交土地使用權出讓金所含土地收益后，收入才能歸個人所有。其拆遷補償安置也參照一般商品房的規定。若職工選擇產權調換的補償方式則繼續享有有限產權；若是貨幣補償，則職工在購房已滿五年的情況下可享有全部的補償安置權，未滿五年則需與單位按份共有房屋補償與購房成本之間的差額。實踐中，單位若沒有主張權利，則也歸職工個人所有。

3、標準價購買的房屋

所謂標準價是指目前按照成本價向中低收入職工家庭售房確實存在困難的市（縣），依據市（縣）職工家庭平均經濟承受能力確定的售房價格。以標準價購買的房屋，產權由購房人和原售房單位共同所有。職工與原產權單位的產權比例按照售房當年標準占成本價的比重確定。職工在房屋處分權和收益權上受到很大的限制。在拆遷補償時，若選擇貨幣補償方式，則職工需要與單位按份共有房屋補償與當時購房價格之間的差額。

二、房改房交易土地出讓金買賣方那方出

根據《中華人民共和國城市房地產管理法》，凡改變土地用途、容積率的，應按規定補交不同用途和容積率的土地差價。全產權單位房二次交易時只需由賣方補交2％的土地出讓金，交易后的房屋應為商品房性質。房屋產權時間是自產權證發放之日算起。

房改房是指按照國家規定以成本價或標準價出售給職工的享受國家一定優惠政策的房屋，其在上市轉售時存在補交土地出讓金的問題。房改房產權證基本可分為兩種：按成本價購買的產權證和按標準價購買的產權證。成本價的產權證說明該房屋的使用、占有、處置的權利全部歸產權人所有，不需經過原產權單位同意就可處置，但該房屋不能辦理贈與，在收益權上受到一定的限制。房改政策規定：原以標準價購買公房的職工，可以根據本人意愿理順到成本價，在補交購房時標準價與成本價差價款后，獲得全部產權，并換新的產權證書。全產權，可以上市交易。房改房已經交納土地出讓金上市交易后再次進入市場交易的，按照出讓土地使用權的商品房交易的有關規定執行。

您擁有100％的產權證說明該房屋的使用、占有、處置、收益的權利全部歸產權人所有，即通常所說的全產權，不需經過原產權單位同意就可處置，如果房屋如果是全產權，并且已有房產證，則可以進行交易。

三、怎樣計算房改房要繳納的土地出讓金

土地出讓金不是簡單的地價。對于住宅等項目，采用招標、拍賣的方式，可通過市場定價，土地出讓金就是地價?？墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等項目，以及開發園區等工業項目，往往不是依靠完全的市場調節，土地出讓金就帶有稅費的性質，是定價。

土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即以出讓金總額除以土地總面積；樓面價為攤到每平方米建筑面積的地價，即以出讓金總額除以規劃允許建造的總建筑面積。投資者往往以樓面價來計算投資效益。因為地面價不能反映出土地成本的高低，只有把地價分攤到每平方建筑面積上去核算，才有可比性，也易于估算投資成本，進行估算投資效益。一般認為建高層可攤屬地價，實際上并非如此。因為土地出讓金是按建筑面積計收的。

土地出讓金的支付方式，如果是外商投資或中資企業開發外銷房的，要以外匯支付，如是中資企業開發內銷房或外資企業開發內銷房的，可以人民幣支付。也有的實物支付的方式，如投資者得到一塊土地，以建造一座立交橋、一條道路或一個停車庫等建筑物來償還地價。

相關知識延伸：購置房改房要交哪些稅費

契稅、印花稅：按照商品房的契稅和印花稅標準交納。

房改房需要交納土地出讓金：計算公式為，當年成本價×建筑面積×1％／。（名詞解釋：當年成本價——指的是該房產實際上市出售的當年，由政府頒布的房改房成本價，也就是“今年”的成本價）。如北京市市區目前（2007年）的房改房成本價為1560元／平米（部分郊區縣有所下?。?，也就是說，成本價房改房的土地出讓金實際上就是15．60元／建筑平米；房改房在上市出售并且交納土地出讓金之后，其產權性質即等同于商品房產權了。

個人所得稅：房改房的個人所得稅計算方法與商品房相同，只是起算時間上，房改房是以該房產當初房改時，交納房改價款（購房款）的實際交付時間為起算，需提供當時的繳款憑證作為計算依據，另外，在按照“（實際成交價格－原購買價格－合理費用）×20％”的標準計算時，房改房的原購買價格不是以房改時所交納的款項為計算依據，而是統一核定為4000元／平米。

需要注意的是：1、除了可以直接上市的成本價房改房以外，還存在有“優惠價”、“標準價”兩類房改房類型，標準價和優惠價的房改房上市，需要先交納部分款項變更為成本價房改房方可直接上市，優惠價、標準價補足成本價的計算公式為：當年成本價（1560元／平米）×建筑面積×6％，交納該款項后就可以按照成本價房改房有關規定上市交易了。2、流程與稅費會因為產權性質、房產證簽發時間等因素而有所不同。

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