房屋產權面積誤差處理的一般原則

當購房者入住房屋后，發現商品房買賣合同寫的面積跟實際面積不一致，那么商品房買賣合同產權面積誤差處理是怎樣？處理這類的問題，要看看商品房買賣合同產權面積誤差處理的一般原則是什么。下文為您一一介紹。

要旨

在商品房買賣合同糾紛案件中，因房屋最終實際的產權面積與當事人雙方合同約定的房屋面積不一致時，常會對是否對面積差異進行找補的問題發生糾紛。在處理該類糾紛時，應考慮面積差異產生的原因、面積差異與合同約定面積的比例，根據現有法律進行處理。

案情

2007年10月30日，李某與K公司（原某某縣安居工程建設房地產開發公司）簽訂了《商品房買賣合同》一份，約定由李某購買該司開發的Y小區第二幢18樓4號商品房一套。合同約定：該商品房為預售商品房，其預測建筑面積共101.94平方米，其中套內建筑面積85.97平方米，分灘面積15.97平方米；按照套內建筑面積計算，該商品房單價每平方米3179元。合同第九條設計變更的約定載明：（一）經規劃行政主管部門批準的規劃變更、設計單位同意的建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在審計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知買受人：1、該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。（二）買受人應當在通知送達之日起15日內作出是否退房的書面答復。買受人逾期未予書面答復的，視為接受變更。（三）買受人退房的，出賣人應當自退房通知送達之日起：10日內退還買受人已付房款，并按照已付金額的同期銀行活期存款利率付給利息。買受人不退房的，應當與出賣人另行簽訂補充協議。合同第十四條面積差異處理第二款約定：按照套內建筑面積計算該商品房價款的，實測套內面積與第三條載明的套內建筑面積發生誤差，雙方同意據實結算房價款。在合同附件一的房屋平面圖中載明李某所購房屋的客廳外為露臺（產權面積僅按實際面積的一半計算）。房屋修建過程中，K公司將李某所購房屋的露臺變更為陽臺（產權面積按實際面積計算），該變更未通知李某。本案訟爭房屋的陽臺面積為5.85平方米。

后雙方當事人因對訟爭的陽臺是否應當按全面積計價并由購房人補差發生糾紛，李某遂訴至法院，請求法院確認訟爭陽臺按半面積計算房款，判令K公司退還因陽臺按全面積計價而多收的房款9298.58元及利息。

裁判

法院審理認為：關于露臺改為陽臺后，案涉房屋增加的面積是否應計算房款的問題。根據雙方簽訂的《商品房買賣合同》第九條的約定（一）經規劃行政主管部門批準的規劃變更、設計單位同意的建筑工程施工圖設計文件的下列設計變更影響到買受人所購商品房質量或使用功能的，出賣人應當在設計審查單位批準變更之日起10日內，書面通知道買受人：1、該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向；......，開發商將露臺改為陽臺應當按合同約定通知買受人，現開發商并無相應證據證實其履行了通知義務，其行為已構成違約，應承擔相應的違約責任。同時，該因設計變更增加的面積雖未超過房屋總面積的3%，但因該面積差異系設計變更所造成，并不屬于《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十四條中所指的面積誤差，因而也不應適用該解釋處理本案房屋的面積差異問題。因而，對于露臺改為陽臺導致的案涉房屋面積增加的部分不應計算房款。雖然案涉房屋增加的面積不計算房款，但由于開發商將露臺改為了陽臺，其進行了一定的投入，并且露臺改為陽臺后使用功能也有一定的提升，所帶來的利益為購房人所享受，根據權利義務對等的原則，對于露臺改為陽臺開發商所花費的建筑成本應由購房人承擔，根據市場行情，本院酌定由被上訴人李小芳承擔2000.00元。

評析

本案的系典型的購房戶與開發商間就房屋產權面積差異是否應當補差而發生的糾紛。處理該類問題主要從以下幾個方面考慮：

一、面積差異產生的原因。最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十四條的規定，是對因誤差而產生面積差異時處理的規定，那么要適用該條款首先要判斷面積差異是否是因誤差而產生。這里所指的誤差應當是指開發商善意正常修建過程中，由于客觀原因導致的實際修建的房屋面積與原合同約定的房屋面積不一致的情形。所謂客觀原因主要是指受工程技術上的局限，即工程施工中的正常技術誤差范圍。本案中，面積差異并非是因施工的原因導致，而是由于主觀上，開發商擅自對原設計方案進行了變更所致，不屬于上述客觀原因。因此，在面積差異的產生并非誤差導致時，不應適用最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十四條的規定，此時，對于實際產權面積與合同面積不一致時，實際上開發商已構成違約，但可由雙方另行簽訂補充協議，若達不成補充協議，分兩種情況處理：一、房屋實際面積較合同面積增大的情況下，在訴訟中，法院可根據房屋的實際使用狀況，根據權利義務對等的原則，酌定購房人對增加的面積部分按建筑成本價向開發商支付對價，若增加的面積購房人沒有使用或者無法使用的，則開發商要求對增加面積進行補差的主張不應支持。二、房屋實際面積較合同面積減少的情況下，開發商除應按合同單價向購房人退還購房款外，還應當承擔違約責任。

二、面積差異的大小。在確定面積差異產生的原因系上述誤差所導致，那么應按照最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件司法解釋》第十四條的規定，該規定明確，應嚴格按照執行。

（作者單位：四川省南充市中級人民法院）

（原標題：商品房買賣合同產權面積誤差處理的一般原則）

一、商品房面積差異怎么處理

對于面積差異的問題，在商品房的買賣合同中通常會對這點作出約定，那么就會按照合同中約定的來處理。如果合同中并沒有對于面積差異的處理作出約定的話，那么可以參照相關的法律規定來處理。面積誤差比小于百分之三的話，買賣人不能解除合同，只能按照合同的價格據實結算。若面積誤差比大于百分之三，買賣人可以解除合同。若繼續履行合同則超出部分都由出賣人承擔，所有版權歸買受人?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條出賣人交付使用的房屋套內建筑面積或者建筑面積與商品房買賣合同約定面積不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：面積誤差比絕對值在3%以內，按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。

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