商業住宅公攤面積國家標準

房屋的公攤面積的大小，取決于房屋建筑的規劃設計是否合理、以及房屋的配套設施多少等等。

《房產測量規范》中規定：商品房建筑面積，即產權面積，由套內建筑面積和分攤的共有建筑面積組成。套內建筑面積套內房屋的使用面積，套內墻體面積，套內陽臺建筑面積三部分組成。

共有建筑面積的內容共有面積的內容包括：電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室等，以及為整幢服務的公共用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計算。共有建筑面積還包括套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）水平投影面積一半的建筑面積。獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室，管理用房，作為人防工程的地下室都不計入共有建筑面積。

共有建筑面積的計算方法整幢建筑物的建筑面積扣除整幢建筑物各套套內建筑面積之和，并扣除已作為獨立使用的地下室、車棚、車庫、為多幢服務的警衛室、管理用房、以及人防工程等建筑面積，即為整幢建筑物的共有建筑面積。

一、公攤面積的計算

1、多層商品住宅樓，須先求出整幢房屋和共有建筑面積分攤系數，再按幢內的各套建筑面積比例分攤。

2、多功能綜合樓，須先求出整幢房屋和幢內不同功能區的共有建筑面積分攤系數，再按幢內各功能區內建筑面積比例分攤。

共有建筑面積分攤計算的內容如有變化，應以建設部現行的有關文件規定為準。

一般來講分攤面積是整棟樓的公用面積，當然房屋樓體的墻壁也在里面，帶電梯的房子公攤相對大點。

各戶分攤公用建筑面積的計算方法：其基本思路就是用各戶套面積按比例進行分攤：

第1步：計算分攤系數

分攤系數＝需要分攤的公用面積之和／總建筑面積之和＝（總建筑面積之和一各套內建筑面積之和）／總建筑面積之和。

第2步：各套房的公用分攤面積＝分攤系數×各套建筑面積。

二、公攤面積風險的避免

新啟用的《商品房買賣合同》中有附件標明了公共部位與公用房屋分攤建筑面積構成說明，但只列明了應分攤的部位及其構成，具體數據仍不確定，所以仍然存在著開發商讓業主多攤的可能性。這里我們總結了幾招，提供給購房者參考。

第一招：索取公攤數據；

在簽訂購房合同時，讓發展商出示有關計算公攤面積的數據，包括整幢建筑的建筑面積、套內建筑面積之和、不應分攤的建筑面積等基本數據，也可以要求發展商列明公攤公用建筑面積的具體項目以及各項目的面積，這樣業主可以通過數據求出公攤面積，以明確自身的權益。

第二招：查閱有關資料；

業主們有權自查或者聘請律師向設計單位、規劃單位、測繪部門等機構查閱所購房產的相關文件，比如最終設計圖紙或者最終設計方案、最終面積測量報告、各種數據的計算方式及其文件等等。

第三招：在購房合同中約定公攤面積。

《商品房買賣合同》第三條和附錄二中有關公共部位和公用房屋分攤建筑面積的條款，購房人應當在合同中約定公攤面積的數字，并在附件二有關公共部分與公用房屋公攤建筑面積構成說明中，詳細約定公攤的具體部位、面積大小。特別是有關共有建筑分攤部位變更的情況，約定得越詳細，對購房者就越有利。一旦發生糾紛，購房者就可以以合同約定來保障自己的利益。

萬一真的發生了糾紛，選擇就是訴之法律，避免浪費不必要的人力和精力。當然，我們期望的是，隨著法律的不斷健全，政府監督力度的不斷加強，發展商誠信意識的不斷增強，普通購房者的權益能得到更好的保障。

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