計算土地增值稅時增值稅可以扣除嗎

法律主觀：

土地增值稅 是 二手房交易 稅費中的一個種類。在房產交易過程中，買賣雙方應該對自己所需要繳納的稅費有了解，并且知道這些稅費分別是怎么計算出來的。本文 網 小編將為您提供土地增值稅的相關內容。到底土地增值稅是什么，房產轉讓過程中，土地增值稅應該怎樣計算? 土地增值稅是什么? 土地增值稅是指轉讓國有 土地使用權 、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據向國家繳納的一種稅賦。在房產交易中，以繼承、贈與方式無償轉讓房地產的時候不需要繳納土地增值稅。那么到底土地增值稅的繳納范圍有什么呢? 土地增值稅是什么?房產轉讓土地增值稅怎么計算? 土地增值稅征收范圍 1、一般情況下，土地增值稅會對“轉讓”國有土地使用權的行為進行征稅，而“出讓”國有土地使用權的情況不需要征收土地增值稅; 2、土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其它附著物產權的行為征稅。 3、土地增值稅只對“有償轉讓”的房地產征稅，對以“繼承、贈與”等方式無償轉讓的房地產，不予征稅。不予征收土地增值稅的行為主要包括兩種： ①房產所有人、土地使用人將房產、土地使用權贈與“直系親屬或者承擔直接 贍養義務 人”。 ②房產所有人、土地使用人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產權、土地使用權贈與 教育 、民政和其他社會福利、公益事業。 土地增值稅計算方法： 土地增值稅應 納稅 額=[轉讓收入-評估價格-與轉讓房地產有關的稅金]×適用稅率。相關規定： ①評估價格是由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格; ②與轉讓房地產有關的稅金指營業稅、 城建稅 、教育費附加等; ③評估費可扣除。在計算土地增值稅的時候，由政府批準設立的房地產評估機構評估發生的評估費可以扣除;但個人隱瞞、虛報房地產成交價格進行評估的，評估費用扣除不被允許; ④若是已經繳納完 契稅 ，那么在計算土地增值稅時不允許扣除。

法律客觀：

計算土地增值稅的公式為：應納土地增值稅=增值額×稅率。公式中的“增值額”為納稅人轉讓房地產所取得的收入減除扣除項目金額后的余額。上述“扣除項目”，具體為：(1)取得土地使用權所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。(2)開發土地和新建房及配套設施(以下簡稱房地產開發)的成本，是指納稅人房地產開發項目實際發生的成本(以下簡稱房地產開發成本)，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。土地征用及拆遷補償費，包括土地征用費、耕地占用稅、勞動力安置費及有關地上、地下附著物拆遷補償的凈支出、安置動遷用房支出等。前期工程費，包括規劃、設計、項目可行性研究和水文、地質、勘察、測繪、“三通一平”等支出。建筑安裝工程費，是指以出包方式支付給承包單位的建筑安裝工程費，以自營方式發生的建筑安裝工程費?；A設施費，包括開發小區內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明、環衛、綠化等工程發生的支出。公共配套設施費，包括不能有償轉讓的開發小區內公共配套設施發生的支出。開發間接費用，是指直接組織、管理開發項目發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。(3)開發土地和新建房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按第(1)、(2)項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定。(4)舊房及建筑物的評估價格，是指在轉讓已使用的房屋及建筑物時，由政府批準設立的房地產評估機構評定的重置成本價乘以成新度折扣率后的價格。評估價格須經當地稅務機關確認。納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，地方稅務機關可以根據《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱《稅收征管法》)第35條的規定，實行核定征收。(5)與轉讓房地產有關的稅金，是指在轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產交納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。(6)對從事房地產開發的納稅人可按第(1)、(2)項規定計算的金額之和，加計20%的扣除。另外，納稅人成片受讓土地使用權后，分期分批開發、轉讓房地產的，其扣除項目金額的確定，可按轉讓土地使用權的面積占總面積的比例計算分攤，或按建筑面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他方式計算分攤。

聲明：本網頁內容旨在傳播知識，若有侵權等問題請及時與本網聯系，我們將在第一時間刪除處理。TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com