房屋征收補償安置方案

（一）拆遷補償對象

1、具有合法手續的房屋所有權人和土地使用權人；

2、租賃具有合法批建手續非房屋房地產的承租人。

（二）拆遷補償范圍

1、土地使用證、房屋所有權證登記范圍內的房地產及其附屬物；

2、承租人在合同約定的使用期限內，自己投資超出普通裝修部分；

3、企業和個人依法取得國有土地使用權的土地。

（三）拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按照重置價格和剩余期限給予適當補償。

（四）安置地點：在本拆遷區域內按市規劃部門批準的建設位置回遷安置。

一、補償安置方式及標準

商業用房、辦公用房，實行貨幣補償、產權調換和按比例置換方式，由被拆遷人自行選擇其中之一。

工業企業實行貨幣補償。

（一）貨幣補償方式

1、商業用地的房地產：兩證（房屋所有權證，土地使用證）齊全的，按被拆遷房屋的區位、用途、結構、建筑面積、建成年代等因素，以被拆遷房屋的市場評估價格確定補償金額，以貨幣形式一次性補償給被拆遷人，由被拆遷人自行安置。

2、工業用地的房地產：

①土地和房屋分別評估作價。

②土地參照土地區位等級和基準地價評估作價予以補償。

③房屋確權為生產、辦公用房的，有證房產或有建房批準文件的，按重置價格結合成新評估作價予以補償；在土地使用證登記范圍內，由于歷史原因，未經批準建造的正式生產用房，按重置價格結合成新評估作價，按評估結果的50％予以補償；未經批準建造的非生產用房不予補償。

房屋確權為商業用房的，按重置價格結合成新評估作價時，應充分考慮區位、商業氛圍和繁華程度等因素確定評估價格。

（二）產權調換方式

被拆遷房屋和安置房屋均由同一房地產評估機構按房地產市場價格進行評估，計算被拆遷房屋貨幣補償金額和所調換房屋的市場價格，結清產權調換的差價。

（三）按比例置換方式

根據房屋類別分別確定置換標準。

1、商業用房

按產權登記建筑面積乘以相應補償系數確定應置換面積。即應置換面積＝被拆遷房屋產權登記建筑面積×補償系數。

（1）補償系數的確定：根據被拆遷房屋的坐落區位、土地性質、層次和店面寬度等因素確定，補償系數為1至1．3倍。

（2）安置方式：根據安置用房的不同區位、層次和店面寬度評估確定不同區位的實際價格，對實際價格進行加權平均作為平均價格，計算安置用房實際價格與平均價格的差額，結算差價。因房屋設計和不可分割因素，安置用房面積超出應置換面積部分，按安置用房實際價格的70％結算；安置用房面積小于應置換面積部分，按安置用房實際價格退款；不計算層次調價。

2、行政事業單位辦公用房

①辦公用房，按被拆遷房屋產權登記建筑面積等面積置換安置用房。

②因房屋不可分割的因素，安置用房建筑面積不足或超出應置換面積部分，按每平方米5000元結算，多退少補。

二、房屋征收補償安置協議可以提起行政訴訟

《征收與補償條例》第二十五條規定：第二十五條房屋征收部門與被征收人依照本條例的規定，就補償方式、補償金額和支付期限、用于產權調換房屋的地點和面積、搬遷費、臨時安置費或者周轉用房、停產停業損失、搬遷期限、過渡方式和過渡期限等事項，訂立補償協議。

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