個人轉租房屋該怎么繳稅

一、個人所得稅方面：國家稅務總局下發的《關于個人轉租房屋取得收入征收個人所得稅問題的通知》(國稅函〔2009〕639號)規定，個人將承租房屋轉租取得的租金收入，屬于個人所得稅應稅所得，應按“財產租賃所得”項目計算繳納個人所得稅。

文件還規定，取得轉租收入的個人向房屋出租方支付的租金，憑房屋租賃合同和合法支付憑據允許在計算個人所得稅時，從該項轉租收入中扣除。

文件對財產租賃所得個人所得稅前扣除次序作了調整：

1.財產租賃過程中繳納的稅費;

2.向出租方支付的租金;

3.由納稅人負擔的租賃財產實際開支的修繕費用;

4.稅法規定的費用扣除標準。

二、需要注意的是，根據財政部、國家稅務總局《關于廉租住房經濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》(財稅〔2008〕24號)規定，對個人出租住房取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅，文件強調對“個人出租住房”減按10%的稅率征收個人所得稅，這與財政部、國家稅務總局《關于調整住房租賃市場稅收政策的通知》(財稅〔2000〕125號)規定并不矛盾。

財稅〔2000〕125號文件規定“個人出租房屋”取得的所得減按10%的稅率征收個人所得稅，即個人將承租住房轉租取得的租金收入，也應減按10%的稅率征收個人所得稅。此外，符合規定的修繕費每月最高可扣除800元，不足800元的按實際修繕費用扣除，超過800元的部分于次月按本原則繼續抵扣，直至扣完為止。個人出租房屋取得的所得，以每次(月)取得的房屋租賃收入扣除稅費標準后的余額為應納稅所得額。

三、營業稅及其附加方面：對個人取得的房屋轉租收入，國家稅務總局《關于營業稅若干問題的通知》(國稅發〔1995〕76號)第五條規定，單位和個人將承租的場地、物品、設備等再轉租給他人的行為也屬于租賃行為，應按“服務業——租賃業”項目征收營業稅。同時按所在區域的征收率征收城建稅和教育費附加。

在財政部、國家稅務總局《關于營業稅若干政策問題的通知》(財稅〔2003〕16號)中，對融資租賃行為是按照差額計征營業稅，但是對于房屋轉租行為是否也可以按差額征收營業稅，目前還沒有規定，所以仍需按全額繳納營業稅。

四、需要注意的是，根據財稅〔2008〕24號文件的規定，從2008年3月1日以后對個人出租住房，不區分用途，在3%稅率的基礎上減半征收營業稅，其他房屋租賃仍按5%稅率征收營業稅。而且，根據《營業稅暫行條例實施細則》的規定，各省級稅務機關可在規定的幅度內，根據實際情況確定本地區個人房屋租賃適用(營業稅)的起征點。如江西省的起征點是1000(含)元，納稅人的營業額未達到規定的營業稅起征點的，免征營業稅。納稅人營業額達到起征點的，應按營業額全額計算應納稅額。上述政策對轉租房屋的個人納稅人來說，同樣適用。

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