房地產開發手續流程

第一步、房地產開發公司的設立；

第二步、房地產開發項目的立項和可行性研究；

房地產開發項目的立項和可行性研究階段的法律程序：

1、選定項目，簽定合作意向書

2、初步確定開發方案

3、申報規劃要點

4、申報、審批項目建議書

5、編制項目可行性研究報告

6、申報、審批項目可行性研究報告

房地產開發項目立項和可行性研究階段的相關稅費：

1、可行性研究費

2、建設工程規劃許可證執照費

第三步、房地產開發項目的規劃設計和市政配套。

一、房地產開發貸款需注意的問題

房地產開發貸款額度權限降低、個人住房抵押貸款門檻沒有提高、停止辦理期房轉按揭業務近日，滬上銀行對房地產貸款痛下狠招，采取各種具體措施，配合政府對房地產的調控措施，從房地產貸款中最主要的開發貸款和個貸入手，開始對房地產業金融業務動真格。聯系起不久前銀監會對房地產貸款風險的征求意見稿和更早的央行121文件，商業銀行的這些動作，預示著在經歷了痛苦的選擇之后，銀行終于在貸款規模和風險控制之間又走出了一步。

對于期房轉讓業務，該行現在持謹慎態度。以前在受理期房轉讓業務時，與現房轉讓在操作上沒有太大區別，而現在則要求各支行在辦理期房轉讓按揭業務時，必須在交易中心辦妥房產過戶抵押登記的相關手續后才可以放款。據介紹，如果交易中心停止受理期房轉讓，房產貸款的抵押手續就辦不出來，銀行也就不會發放貸款了，這就意味著停止了轉按揭業務。

房地產開發貸款：銀根收緊

商業銀行的房地產貸款中，以開發貸款和個人住房抵押貸款為主。過去一段時間內，有的商業銀行為了追求貸款規模，而一定程度上忽視了房地產貸款的風險。新漢業不動產機構執行董事分析認為，無論是銀監會征求意見的《商業銀行房地產貸款風險管理指導》，還是曾經引起軒然大波的央行121文件，沒有商業銀行的配合執行，都會成為一紙空文。他透露，最近一段時間以來，商業銀行發放給發展商的開發貸款已經悄悄收緊，商業銀行各分行、支行的貸款額度和審批權限等逐步縮小，有的銀行索性取消了支行的房地產開發貸款審批權。

二、房地產項目開發的注意事項

1、項目的用途定位。依靠大量的市場調研資料，分析所在地塊的周邊環境，房地產開發狀況，各種用途的房地產開發量、市場接受度等，對區域內的各種類型個案進行統一歸納、分析，盡量避開激烈競爭，找出市場盲點。結合周邊的區域特性、公建配套、交通情況進行定位，如住宅要求市政配套完善、生活機能齊全、交通較發達、區域相對安靜的環境，而辦公樓則要擁有交通主干道、交通網絡四通八達，距政府部門較近，市政配套完善，商業氣息濃郁，較為繁華熱鬧的環境。

2、產品的房型、面積、建筑形態的定位。以住宅而言，從建筑形態看，有高層、小高層、多層、低層等。從房型上看，有一房一衛、二房一衛、二房二衛、三房一、三房二衛等。根據所在地塊如何確定其建筑形態，在房型上，如何確定不同房型的比例分配，各種房型如何進行面積配比。這些問題都關系到產品今后的生死存亡、銷售好壞。這一切問題的解決還是要從大量的市場調研入手，進行相關市場分析，不能僅憑經驗判斷，要以數據為依據，以市場需求為導向，再加以科學合理的市場預測。

3、產品的規劃、設計要盡可能超前，但也不能過于超前，要掌握區域客源的預期接受度。比如地塊確定要造住宅，要依據地塊的特點，結合大量市場調研的資料，確定住宅類型，如比是多層、高層或別墅等。再依據產品類型進行小區規劃、風格的確立，與周邊樓盤作比較時一定要有自己超前的且較為鮮明的特點，同時，也要讓市場能夠接受。

4、項目的市場接受價格和其所針對的客源。確定了市場的合理接受價格及其針對的客源，才能對項目有清醒的認識，確定項目的檔次進行成本控制，在比較周邊樓盤的價格以參考認定市場接受價時，要注意以下情況：

（1）周邊樓盤是在何時推出（房地產高峰時推出的價格不能借鑒）；

（2）周邊樓盤的工程進度（現房與期房的價格是不同的）；

（3）周邊樓盤的付款方式，價格與付款方式是息息相關的，一般樓盤的付款方式輕松，其價格可能會偏高。

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