綜合國外的立法及我國的實際情況,區分所有人對共有部分的權利包括使用權、收益權、對共用部分的單純的修繕改良權以及排除他人干涉的權利。同一建筑物內的任何一位區分所有人,或者說任何一位業主,都有權使用建筑物內的共用部分,并且這種使用不受其專有部分占整個建筑物的比例的限制,這是因為共用部分具有不可分割性,要求業主們按比例或者按份額使用共用部分,不具有可操作性。同一建筑物內的任何一位業主,都有權按份額獲得共用部分所產生收益--通常為出租共有部分供他人作廣告而獲得的收入。關于共有部分的使用收益權按何種比例分配以及如何確定這種比例,根據私法自治的原理,區分所有權人可以通過約定來確定對共有部分進行使用收益的比例。如果沒有約定,則各區分所有權人按其共有的應有部分比例享有,而這種比例應當是在考慮專有部分的面積和其他因素之后予以確定。同一建筑物內的任何一位業主,都享有對共有部分的單純的修繕改良權。所謂單純的修繕改良權,是指不影響建筑物共用部分的固有性質的修繕改良行為。一般來說,對建筑物進行修繕改良,應首先提出方案,經業主大會通過,方可進行。當他人損害共用部分或者妨礙業主正常使用共用部分時,任何一位業主都有排除干涉的請求權。排除干涉的請求權,可視具體情況,由一名業主行使,也可以由多名業主或全體業主行使。值得注意的是,區分所有人在行使其對共有部分的權利時,必須遵守相應的義務。業主對共用部分的義務主要有,按共有部分的用途使用該部分,承擔因為共有部分日常維護、管理所產生的各種費用,以及維護和保存共有部分等義務。共同費用由區分所有權人按其共有的應有部分比例負擔,在確定這一比例時,專有部分的面積應是最重要的考慮因素,但同時還應當考慮房屋的物質狀態和物理構造,包括房屋的布局是否合理,陽光是否充足以及安靜程度等等。
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