企業國有出讓土地過戶費用

一級市場土地出讓主要是契稅，稅率為4％，即土地出讓金總額的4％；2、國有土地出讓和轉讓不同，轉讓需要交納的費用有營業稅5％，城建稅2．5＊當地稅率，印花稅萬分之五，土地增值稅：土地增值稅應納稅額的計算按下列公式進行：土地增值稅＝出售房地產的總收入—扣除項目金額應納土地增值稅額＝土地增值額×適用稅率土地增值稅實行四級超額累進稅率，增值額未超過扣除項目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項目金額50％，未超過扣除項目金額100％的部分，稅率為40％；增值額超過扣除項目金額100％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％．因此，若土地增值額超過扣除項目金額50％以上，即同時適用二檔或三檔以上的稅率的，則需分檔計算。

一、企業國有土地準予轉讓的條件及其方式：

劃撥土地使用權只有符合一定條件下方可轉讓。即：（1）土地使用者必須是企業、公司、其他經濟組織和個人；（2）領有國有土地使用證；（3）具有地上建筑物、其他附著物的合法產權證明；（4）依照有關土地使用權出讓的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓所獲得收益抵交土地使用權出讓金（國土部門審核認定）。

可見，劃撥土地使用權上形成房屋產權的轉讓，必須同樣要經過由劃撥土地使用權到有償出讓土地使用權這一體制的轉換，未補辦土地使用權出讓手續不得轉讓。在城市規劃區，劃撥土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，必須報有批準權的人民政府批準。有批準權的人民政府批準予以轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家有關規定繳納土地使用權出讓金。

二、企業國有土地批準主體及其認定：

在執法實踐中，行政主體并非一定就是執法主體?！冻擎倗型恋厥褂脵喑鲎尯娃D讓暫行條例》對其行政主體和執法主體規定明確，即縣級以上土地管理部門。國家土地管理局［1995］國土函字第71號明確指出：？縣不包括市轄區？?！冻鞘蟹康禺a管理法》規定，劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓時，報有批準權的人民政府批準。

有批準權的人民政府是哪一級人民政府，是否包括市轄區人民政府，普遍認定劃拔土地使用權上形成的房屋產權的轉讓審批機關就是國土資源部門。（《城市房地產管理法》第六十六條規定，轉讓劃拔土地使用權上形成的房屋產權時，未按照國務院規定，報有批準權的人民政府審批的，由縣級以上人民政府土地管理部門作出行政處罰。在國務院尚未出臺新的規定之前，應執行《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》，由縣級以上土地管理部門履行審批手續，收繳土地使用權出讓金，不包括市轄區，且有支持這一觀點成立的規范性法律文件，即國家土地管理局國土批［1996］89號《關于執行〈城市房地產管理法〉和國務院55號令有關問題的批復》第二條，目前，國務院尚未對人民政府審批劃拔土地使用權轉讓的權限作出新的規定，應按國務院原有規定《關于出讓國有土地使用權批準權限的通知》（國發［1989］49號），關于政府對有償出讓國有土地使用權批準權限，應與行政劃拔國有土地使用權的批準權限相同的規定執行，不再按國務院55號令關于由市、縣人民政府有關部門審批的規定執行。

其二，國家土地管理局國土批［1995］13號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干問題的批復》、建設部建房字［1994］493號《關于貫徹〈城市房地產管理法〉若干意見的通知》，依據國務院批準的建設部、國家土地管理局？三定？方案，明確規定了劃拔土地使用權上形成的房屋產權轉讓的行政主管機關是縣級以上各級土地管理部門，房屋產權作為動產轉讓的由縣級以上城建部門管轄。特別是國土批［1995］13號文件第二條二款：？房地產市場同時涉及房屋買賣、租賃、抵押和土地使用權轉讓、抵押等，凡土地使用權轉讓、抵押以及房屋租賃涉及土地使用權出租等應由土地管理部門負責規范和管理？）。

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