關于房地產的查封

涉及執行案件中的房地產查封，通常做法是應先查檔后查封。首先要查明房地產的權屬和性質，先到房地產的登記機關，請求協助查詢已知的房地產歸屬情況和登記在被執行人名下的房地產情況，以確定房地產是否屬被執行人所有。具體如下：

1、對于已進行登記的房地產，按照法定管理部門的登記確定權屬。一般來說，登記在被執行人名下的房地產，視為被執行人所有。

2、未登記的建筑物，依據土地使用權的審批文件和其他相關證據確認權屬。

3、對于未登記在被執行人名下的房地產，登記名義人(案外人)與被執行人均認為該財產屬于被執行人時，可以視為被執行人的財產。

4、登記名義人否認該房地產屬于被執行人時，申請執行人認為登記為虛假的，應提起撤銷該登記的訴訟，經訴訟撤銷該登記，并轉登記為被執行人名下時，方可作為被執行人的財產進行查封。

5、被執行人通過繼承、判決或執行裁定取得房地產所有權的，雖未經辦理過戶登記，也可以對該財產采取查封措施。

6、以房地產作價或入股作為公司注冊資本，并經工商登記的，該房地產雖未辦理過戶登記，當該公司作為被執行人時，該房地產可以視為該公司的財產進行執行。查清以上情況后，應立即裁定查封，并向房地產管理部門發出協助執行通知書，以查封該財產。

7、涉案房屋與土地使用權不一致。如果二者均屬于被執行人，申請人可申請同時查封，如果不一致，查封被執行人名下的土地使用權或者房屋；相應地，在變價處理土地使用權、房屋時，土地使用權、房屋所有權同時轉移；土地使用權與房屋所有權歸屬不一致的，受讓人繼受原權利人的合法權利。

8、關于被執行人已經轉讓的房地產。對此類房地產能否查封，應以登記機關對轉讓是否核準登記為準。

9、對于被第三人占有的被執行人房地產。如果第三人是為被執行人的利益占有被執行人房地產，可申請查封，如果第三人是為自己的利益合法占有的，如租賃、信托，申請執行人也可申請查封，但第三人可以繼續占有和使用該房產。

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