(一)弄清共同共有和按份共有的區別
共有產權在進行產權登記時有兩種方式:一種為共同共有,一種為按份共有。不同的登記產生的法律后果不同,分割方式也不一樣。簡單地說,共同共有是不分份額大小的共有,分割時原則上是均分,同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割,除非雙方約定不按出資比例分割。所以,如雙方出資不同,就應當登記為按份共有,并且將各自所占份額寫清楚。
(二)簽訂書面協議
光在產權登記上注明還不夠,最好還能簽訂一份書面的協議:寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什么方式分割,相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等等,將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛,這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。
(三)銀行借款詳細約定
實務中,對以一方名義向銀行借款并按月償還的性質如何認定,法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬于該方出資,是通過融資方式的出資;有的法院則認為,只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。筆者另一個案件中,法院將投資總額計算為雙方首付與已還銀行的本金及利息之和,而不將投資總額理解為房價款的簡單相加。
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