建筑施工程序的步驟

1、策劃決策階段：決策階段又稱為建設前期工作階段，主要包括編報項目建議書和可行性研究報告兩項工作內容。對于政府投資工程項目，編報項目建議書是項目建設最初階段的工作。

2、勘察設計階段：勘察過程在復雜工程中分為初勘和詳勘兩個階段，為設計提供實際依據。設計過程一般劃分為兩個階段，即初步設計階段和施工圖設計階段，對于大型復雜項目，可根據不同行業的特點和需要，在初步設計之后增加技術設計階段。

3、建設準備階段：建設準備階段主要內容包括組建項目法人、征地、拆遷、“三通一平”乃至“七通一平”；組織材料、設備訂貨；辦理建設工程質量監督手續；委托工程監理；準備必要的施工圖紙；組織施工招投標，擇優選定施工單位；辦理施工許可證等。

4、施工階段：建設工程具備了開工條件并取得施工許可證后方可開工，項目新開工時間按設計文件中規定的任何一項永久性工程第一次正式破土開槽時間而定。

5、生產準備階段：對于生產性建設項目，在其竣工投產前，建設單位應適時地組織專門班子或機構，有計劃地做好生產準備工作，包括招收、培訓生產人員；組織有關人員參加設備安裝、調試、工程驗收；落實原材料供應；組建生產管理機構，健全生產規章制度等。生產準備是由建設階段轉入經營的一項重要工作。

6、竣工驗收階段：工程竣工驗收是全面考核建設成果、檢驗設計和施工質量的重要步驟，也是建設項目轉入生產和使用的標志。驗收合格后，建設單位編制竣工決算，項目正式投入使用。

一、建筑物建筑面積計算種類

1、依據對建筑物建筑面積的組成部分可劃分：總的建筑面積=地上建筑面積+地下建筑面積

2、依據是否產生經濟效益劃分：可收益的建筑面積、無收益的建筑面積、必須配套的建筑面積（無收益部分）建筑物通過出售、轉讓、置換、租賃、投入運營等方式可產生經濟收益，經常在估算房地產的買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值等時需要依據房地產（或建筑物）的可收益部分、無收益部分和必須配套部分的綜合分析判斷最終價值。

3、按建筑物內使用功能不同劃分：住宅功能的建筑面積、商業功能的建筑面積、辦公功能的建筑面積、工業功能的建筑面積、配套功能的建筑面積、人防功能的建筑面積……這類劃分主要依據人們對建筑物不同的使用功能來劃分，能更好的滿足人們生產或生活的不同需求。當然不同的使用功能所產生的經濟效益和使用目的基本不同。

4、按成套房屋建筑面積構成劃分：成套房屋的建筑面積=套內建筑面積+分攤的共有公用建筑面積，房屋的套內建筑面積和其分攤的共有公用建筑面積就是房屋權利人所有的總的建筑面積，也是房屋在權屬登記時的兩大要素。共有共用建筑面積的處理原則為：a)產權各方有合法權屬分割文件或協議的，按文件或協議規定執行。b)無產權分割文件或協議的，按相關房屋的建筑面積比例進行分攤。

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