小產權房的合同效力

小產權房買賣合同的效力一般認定無效為原則，但也區分不同情況:對于發生在本鄉范圍內農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣，該房屋買賣合同認定有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員的，如果取得有關組織和部門批準的，可以認定合同有效。對于將房屋出售給本鄉以外的人員，未經有關組織和部門批準，如果合同尚未實際履行或者購房人尚未實際居住使用該房屋的，該合同應作無效處理。

一、農村買賣房屋協議是否合法

農村房屋買賣協議是否合法，取決于購房主體是否符合法律規定。農村集體經濟組織成員與城鎮居民之間的房屋買賣合同無效。嚴禁向城鎮居民在農村購買和非法建造的住宅發放土地使用證。這類合同因違反國家政策而被視為無效。農村集體經濟組織成員之間的農村房屋買賣合同應當認定有效。購買者具有房屋所在地集體經濟組織成員身份，符合有效合同要求的，應當認定買賣合同有效。根據《中華人民共和國民法典》的規定，違反法律、行政法規強制性規定的民事法律行為無效。但強制性規定不導致民事法律行為無效的除外。

二、村委可以出售宅基地使用權嗎

從受讓的主體上，可以分為向本集體經濟組織成員和非本集體經濟組織成員轉讓。

如果受讓方也是本集體經濟組織成員，經過集體經濟組織同意，則應當認定買賣行為有效。因為根據《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，其所有權屬于集體，而農民作為經濟組織的成員，対于宅基地擁有的是用益物權，即使用和收益的權利，其處分宅基地使用權的行為屬于無權處分。，無處分權人處分他人財產，經權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同有效。所以，如果事后經過農村集體組織同意，應當認定合同有效。反之，則應認定其合同無效。也就是說，對于此種情況，取得農村集體經濟組織的同意，以及進行登記是轉讓有效的前提。

而向本集體經濟組織成員以外的人轉讓農村宅基地使用權的行為是無效的。理由是《憲法》第十條，宅基地屬于集體所有，《土地管理法》第六十三條農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設。且宅基地使用權具有人身屬性，非本集體經濟組織成員無法取得。

然而，在現實當中轉讓農村宅基地使用權的形式主要表現為農村居民對其在宅基地上建造的自有房屋進行轉讓。

在這種情況下，如果受讓方是本集體經濟組織的成員，則其有效無效的區分與前述情形一樣。

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