請問法律規定的已抵押房屋如何買賣

抵押房產能否買賣事實上可以通過三種途徑來解決。

（一）辦理轉按揭雙方簽訂房地產買賣合同之后，雙方共同向原業主的原貸款銀行申請辦理轉按揭手續。這種方法的優點是，無須籌措錢提前還貸，沒有融資的壓力，而是將房東原有的還貸義務轉由買方承受，經過變更抵押登記，將抵押人從房東變更為買方；缺點是，轉按揭手續較為繁復，且不是一切銀行都有這項業務，而若買方需要到另一家銀行辦理貸款，則會出現跨行轉按揭的問題，操作起來比較繁瑣。

（二）貸款在還款期未到之際即先行償還解除抵押由原業主一次性提前歸還尚欠銀行的全部貸款余額，之后銀行釋放抵押權，由房地產交易注銷抵押登記，如此，原業主就取得了該房屋的完全產權，接下來，雙方簽訂房地產買賣合同之后，即可按照二手房買賣的一般流程完成交易。此方法的優點是，買方支付房款是在房東取得完全產權之后，對買方而言錢的安全度比較高。缺點是，還貸的錢完全由房東籌，這就要求房東必須有很強的經濟實力，且不能使用買方的首期房款參與還貸，對賣方而言不是好的解決方案。

（三）買房替原業主提前還貸雙方簽訂房地產買賣合同之后，買方將應當支付的首期房款專項用于幫助房東歸還貸款余額。這種方法的優點是，充分利用了錢的流動價值，盤活了買方的首期房款，雙方合力解決了交易的大障礙；缺點是，買方的首期房款存在一定風險，若原房主利用買方的錢幫他還貸，進而取得房屋的完全產權，再將該房屋轉賣他人后逃匿，買方既不能取得房屋產權，又使得首期房款血本無歸，到那時，只能經過另外的法律方法追討，就被動了。

法律依據：《城市房地產抵押登記管理辦法》

第三條

本辦法所稱房地產抵押，是指抵押人以其合法的房地產以不轉移占有的方式向抵押權人提供債務履行擔保的行為。債務人不履行債務時，債權人有權依法以抵押的房地產拍賣所得的價款優先受償。

本辦法所稱抵押人，是指將依法取得的房地產提供給抵押權人，作為本人或者第三人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱抵押權人，是指接受房地產抵押作為債務人履行債務擔保的公民、法人或者其他組織。

本辦法所稱預購商品房貸款抵押，是指購房人在支付首期規定的房價款后，由貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

本辦法所稱在建工程抵押，是指抵押人為取得在建工程繼續建造資金的貸款，以其合法方式取得的土地使用權連同在建工程的投入資產，以不轉移占有的方式抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為。

房屋已抵押是什么意思

表明該房屋已經在房產局辦理了抵押登記。即使房產證在主人手里,未經債權人同意,這個抵押是有效的。

《民法典》第四百零二條 【不動產抵押登記】以本法第三百九十五條第一款第一項至第三項規定的財產或者第五項規定的正在建造的建筑物抵押的，應當辦理抵押登記。抵押權自登記時設立。

已抵押的商品房能買賣嗎

被抵押了的房產僅僅指的是進行了抵押登記的房產，而不包含只在合同中載明以某某房產進行抵押但未進行抵押登記的房產。而抵押登記指的是抵押雙方當事人（通常為權利人和房產所有權人）為抵押成立而在房地產登記機構按照法定程序進行登記的法定行為。我國現行的法律規定抵押登記是法定要式行為，抵押權是一種在抵押物上所設定的他項權利，履行抵押登記手續是抵押法律關系的必要條件。以土地或城市房地產進行抵押的，應當辦理抵押登記，抵押合同自登記之日起生效。簡單來說就是只在合同中約定抵押但未進行抵押登記的合同是不生效的（關于抵押的部分），房產的抵押是不存在的。

實踐中，被抵押的房產主要存在于兩種：一種是因為債權債務問題進行抵押，作為保證履行償還或付款義務的一個保障，另一種是貸款房在貸款未還清之前需要進行出售。無論是上述哪種抵押房產根據我國法律法規規定是可以進行出售的，只要出售方是產權方或授權方即可。但相對于其它房產，抵押房產在出售時應先向買方告知抵押事實。

法律依據 該內容由 覃濤律師 和 律說律答 共創回答

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