民間房屋抵押合同有法律效力么

當事人僅就抵押房產簽訂了個人借款房屋抵押合同同并不導致抵押權的產生。

首先，從法理上講，房地產抵押合同僅是當事人之間就抵押物設定抵押權的債權債務合同，其成立乃至生效之時，抵押權尚未產生，訂立抵押合同，屬于一種債權行為。抵押合同的履行，即抵押人實際設立抵押權予以抵押登記，才是物權行為；

其次，國家在辦理房地產抵押登記時，對違反國家規定的強制性、禁止性規范的抵押登記予以堅決的否定，即使當事人雙方意思表示真實、一致，也不能承認其法律效力，而只對符合法律要求的抵押才予以設立登記，承認其法律效力。這種以國家行為直接強制干預的目的，也在于通過房地產抵押登記，可以有效地避免第三人因不知房地產已設立抵押而使自己遭受不測的損害，從而保證抵押權的順利實現。

一、特殊動產抵押權的設立要件

1、動產抵押權是以動產為標的物的抵押權。動產抵押權的設立，必須以動產為其標的范圍，然而這并不意味著所有的動產都可以作為動產抵押權的標的物，而只有特定的動產才可成為動產抵押設定的標的物。

2、動產抵押權的設立須以標的物不移轉占有為條件。這是動產抵押權設立的一個重要特征。動產抵押的成立與存續，不以債權人（抵押人）占有標的物為要件，所以無須將標的物移轉給債權人占有。換言之，即債務人或第三人雖以其動產提供擔保，但仍可保留其對抵押物的使用和收益權。這樣，動產抵押就與動產質押區別開來，因為動產質押的設立，因轉移占有才生效力，故動產抵押與動產質押最主要的區別就在于標的物是否轉移占有上。

3、動產抵押權的設立，須訂立書面抵押合同。由于設定動產抵押權的行為是一種要式行為，所以當事人應訂立書面抵押合同。該抵押合同可以是單獨訂立的書面合同，也可以是主合同中的抵押條款。由于抵押合同是抵押人就抵押物設定處分權而與抵押權人達成的協議，所以抵押人應對抵押物享有所有權或有處分權，同時抵押人應具有完全的民事行為能力，對無民事行為能力人和限制民事行為能力人設定抵押權的，必須征得代理人的同意或追認，否則無效。

二、擔保物權什么時候生效

抵押合同是抵押權人（通常是債權人）與抵押人（既可以是債務人，也可以是第三人）簽訂的擔保性質的合同。抵押人以一定的財物（既可以是不動產，也可以是動產）向抵押權人設定抵押擔保，當債務人不能履行債務時，抵押權人可以依法以處分抵押物所得價款優先受償。依據不同性質的物設定的抵押權，有必須經登記后才能生效和自雙方簽字后生效兩種抵押合同。根據我國法律規定，法定必須辦理登記才生效的抵押合同為以下五種：

1、以無地上定著物的土地使用權抵押的，應去核發土地使用權證書的土地管理部門辦理抵押登記；

2、以城市房地產或者鄉（鎮）、村企業的廠房等建筑物抵押的，應去縣級以上地方人民政府規定的部門辦理抵押登記；

3、以林木抵押的，應到縣級以上林木主管部門辦理抵押登記；

4、以航空器、船舶、車輛抵押的，應到運輸工具的登記部門辦理抵押登記；

5、以企業的設備和其他動產抵押的，應到財產所在地的工商行政管理部門辦理抵押登記。

以其他財產設立抵押權的，抵押合同自簽訂之日起生效；但未辦理登記的，不得對抗第三人。

申辦抵押合同時，公證處對審查抵押人主體資格和抵押物上要求較嚴。根據規定，抵押物是公民個人財產的，如設定抵押的財產有共有人時，應先得到所有共有人的同意并由所有共有人出具同意抵押的書面證明；外商投資企業、個人合伙成立的私營企業等設有董事會的企業，按公司章程規定，擔保須有董事會決議的，應提交董事會決議；國有控股公司、國有企業以其生產、經營關鍵的國有財產設定抵押的，應事先得到國有資產管理機構的批準，申辦公證時，還須提交批準文件。

聲明：本網頁內容旨在傳播知識，若有侵權等問題請及時與本網聯系，我們將在第一時間刪除處理。TEL:177 7030 7066 E-MAIL:11247931@qq.com