一級土地開發要求

土地一級開發是指政府或其授權委托的企業在土地出讓前，按照土地利用總體規劃、城市總體規劃及控制性詳規，對一定區域內的城市國有土地和農村集體土地進行統一征用、拆遷、補償、安置，并進行適當的基礎設施建設和社會公共設施建設，使該區域范圍內土地達到“幾通一平”的建設條件，從而可以凈地出讓土地使用權的行為。土地一級開發可以由土地儲備機構主導，負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續并組織實施。在這種情況下，開發企業僅僅是作為土地儲備機構的受托人，具體執行一級開發相關事務，開發企業的管理費（利潤率）為開發成本的2％。由開發企業自行負責籌措資金、辦理規劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續并組織施的，利潤率為開發成本的8％。土地一級開發業務的特點＊資金密集。土地一級開發業務是屬于資金密集型業務，資金需求往往達到幾億元或者幾十億元。＊融資困難。從事一級開發的企業大多數是為項目設立的項目公司，融資比較困難，原因在于：

（1）企業成立時間短，缺少經營業績，市場信譽和銀行信用還沒有建立起來；

（2）企業缺少固定資產或其他有效財產作為融資抵押。一級開發階段，土地使用權不歸開發企業所有，企業不能以此進行抵押融資；

（3）受國家宏觀調控政策調控的影響，銀行對包括土地一級開發在內的房地產行業貸款處于收縮狀態。中國人民銀行“121號文件”明確規定要“嚴格控制土地儲備貸款的發放”，使得各類土地一級開發主體從銀行獲得資金支持難度加大；

（4）缺少債券、股票上市等直接融資渠道。＊需求穩定。土地是資源類商品，也是房地產產業鏈最前端的環節。而土地的稀缺性和社會需求增長的矛盾日益突出，使土地在很長一段時期將處于增值過程。以土地加工和交易為對象的土地一級開發業務基本上不存在價值風險，流動性風險也比較小。＊土地一級開發過程簡單，與其對應的資金路線圖清晰?，F金流方面，資金主要用于征地、拆遷、市政基礎設施建設和其他相關費用。由于征地、拆遷、市政等子市場比較成熟和透明，法律政策體系相對完備。因此，一級開發的過程和成本是可控的，事先可以做出比較準確的預算。8％的開發利潤基本由政策提供保障。以上特性決定了土地一級開發與房地產二級開發不同的風險收益特性，是風險較低和收益穩定的經營業務。＊土地一級開發業務的發展方向是政府主導、市場化運作。從相關政策的演進來看，政府逐漸從市場的直接參與者向規則制定者和行業監管者的角色轉變，通過培育市場主體、加強市場監管等舉措推動土地市場發育。從規劃的制訂到土地供應的計劃管理、土地入市交易管理等，都體現了政府的主導作用。同時，政府也在積極培育合格的市場主體，以維持適度競爭。＊土地一級開發業務的發展方向是培育市場化的土地一級開發主體，實行市場準入制度?！侗本┦型恋貎浜鸵患夐_發管理暫行辦法》第四條規定，“土地儲備開發堅持以政府主導、市場化運作的原則，可以由土地儲備機構承擔或者通過招標方式選擇有相應資質等級的房地產開發企業承擔?！蔽磥?，只有有誠信、有實力的開發企業才能經營土地一級開發，市場準入門檻的提高將進一步提升土地一級開發企業的整體素質，降低融資風險。日前，北京市土地一級開發招投標政策已獲審批通過，將正式開始實施，這意味著北京市土地一級開發將駛入更加市場化、透明化運行的軌道。

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