土地二級開發流程

（一）項目決策階段。房地產項目可行性研究階段房地產開發項目經董事會批準初步立項后，轉由企業戰略發展研究室進行可行性研究。

1、投資機會研究。該階段的主要任務是對投資項目主要是土地進行初步摸底和意向性談判，并對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區和部門內，以自然資源和市場的調查預測為基礎，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當粗略，主要依靠籠統的估計而不是依靠詳細的分析。如果機會研究認為可行的，就可以進行下一階段的工作。

2、初步可行性研究，亦稱預可行性研究。在機會研究的基礎上，進一步對項目建設的可能性與潛在效益進行論證分析。

3、詳細可行性研究，即通常所說的可行性研究。詳細可行性研究是開發建設項目

投資決策的基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經濟上的可行性后作出投資與否決策的關鍵步驟。

4、項目的評估和決策。

（二）前期準備階段。獲取土地使用權；征地拆遷，申辦并取得《房屋拆遷許可證》。

（三）規劃設計。

1、申辦項目選址定點，取得《建設項目選址意見書》和《建設用地規劃許可證》，取得《建設項目選址意見書》的附件。

2、持規劃方案和建筑方案圖紙到建管處申請建筑方案報建，取得建筑核位紅線圖和施工圖。

3、申辦建設工程紅線定位與驗線，取得建筑核位紅線圖。

4、申辦《建設工程規劃許可通知書》，辦理完畢后憑此通知書到建管部門辦理《施工許可證》。建設工程施工至正負零時，持通知書等相關資料申辦《建設工程規劃許可證》。

5、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續，確定勘察、設計、監理、施工隊伍。

6、申辦《施工許可證》。

（四）項目銷售階段。申辦《銷售許可證》商品房預售實行許可證制度；商品房銷售及按揭辦理。

（五）交付使用階段。

1、申請竣工驗收，取得《建筑工程竣工驗收備案證》。屬成片開發小區的，還應申請綜合驗收。

2、申辦建設工程規劃驗收建設工程竣工驗收后3個月內，建設單位應向原批準的城市規劃行政主管部門申報建設工程規劃驗收。

3、進行權屬登記，取得《商品房權屬證明書》。

4、物業移交開發建設單位應當與物業管理企業訂立前期物業管理服務合同，該合同至業主委員會與其選聘的物業管理企業訂立物業管理服務合同生效時終止。

一、土地一級開發和二級開發的區別

土地一級開發，是指由政府或其授權委托的企業，對一定區域范圍內的城市國有土地、鄉村集體土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償，并進行適當的市政配套設施建設，使該區域范圍內的土地達到三通一平、五通一平或七通一平的建設條件（熟地），再對熟地進行有償出讓或轉讓的過程。

土地二級開發，是指土地使用者將達到規定可以轉讓的土地通過流通領域進行交易的過程。包括土地使用權的轉讓、租賃、抵押等。

二、土地開發費用的構成

1、基礎設施配套費。對于基礎設施配套常常概括為三通一平和七通一平。三通一平指：通水、通路、通電、平整地面。七通一平指：通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱、通路、平整地面。

2、公共事業建設配套費用。這與項目大小、用地規模有關，各地情況不一，視實際情況而定。

3、小區開發配套費。同公共事業建設配套費類似，各地根據用地情況確定合理的標準。在計算土地開發費過程中，首先必須準確確定土地開發程度。

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