明確土地一級開發的范圍和基本原則?

（一）合理確定土地一級開發的范圍。本通知所稱土地一級開發，是指按照城鄉規劃、土地利用總體規劃的要求，對集中連片、面積達60公頃以上的土地進行統一征收（收回）、統一實施基礎設施配套建設，使區域內的土地達到開發建設條件后依法進行土地供應的行為，包括對政府儲備土地、園區土地、農墾系統利用的國有劃撥土地實施的土地一級開發以及省政府批準的其他土地一級開發。?

（二）堅持土地一級開發政府主導原則。土地一級開發應當堅持政府主導，由政府組織對一級開發區域內的土地進行統一規劃、統一收儲、統一整理和統一供應；堅持市場運作，通過公開的市場運作方式選取有資質的單位進行土地整理、基礎設施配套建設。嚴格執行土地使用權招標、拍賣、掛牌出讓制度，不得以項目出讓的方式代替土地使用權出讓；堅持集約節約利用土地，嚴格控制新增建設用地，積極盤活存量建設用地，優化土地利用結構，提高土地利用效率。?

一、征地審批審批手續

農用地轉用審批是從保護農業生產的角度，對農用地專門設置的一個控制土地用途的審批制度。

《土地管理法》第四十四條規定：建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續。

省、自治區、直轄市人民政府批準的道路、管線工程和大型基礎設施建設項目、國務院批準的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由國務院批準。

在土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地規模范圍內，為實施該規劃而將農用地轉為建設用地的，按土地利用年度計劃分批次由原批準土地利用總體規劃的機關批準。在已批準的農用地轉用范圍內，具體建設項目用地可以由市、縣人民政府批準。

本條第二款、第三款規定以外的建設項目占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，由省、自治區、直轄市人民政府批準。

因此，根據上述法律法規，農用地轉用的審批權限集中于國務院和省級人民政府，依據建設項目的性質、是否使用土地利用總體規劃確定的城市和村莊、集鎮建設用地范圍內的土地等來具體劃分。

同時，農用地轉用應當符合下列條件：第一，符合土地利用總體規劃。第二，確屬必需占用農用地，并且符合土地利用年度計劃中確定的農用地轉用指標。第三，占用耕地的，方案符合土地整理開發專項規劃且面積、質量符合規定要求。第四，城市和集鎮建設占用土地涉及農用地轉用的，還應當符合城市規劃和村莊、集鎮規劃。

二、土地使用權人寫誰的名字有什么作用？

在中國，土地使用權的主體是廣泛的。國家機關、企事業單位、農民集體和公民個人，以及三資企業，凡具備法定條件者，依照法定程序都可以取得土地使用權，成為土地使用權的主體。土地使用權可以出讓、轉讓、買賣、出租、抵押。

①土地使用權出讓是國家以土地所有人的身份將土地使用權在一定期限內讓與土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。土地使用權出讓有拍賣、招標和協議三種方式。

②土地使用權轉讓是指通過出讓方式取得國有土地使用權的單位和個人，將土地使用權再轉移的行為，如出售、交換、贈與等。土地使用權的出讓構成土地使用權流轉的一級市場，土地使用權的轉讓構成土地使用權流轉的二級市場。集體土地使用權的轉讓，目前情況比較復雜，在法律中并無系統的規定，各地的做法也不一致。從原則上講，農民集體所有的土地使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農建設。因此，集體土地使用權的轉讓，目前一般是指不改變農用地性質的承包和轉包。通過土地劃撥及建設用地程序取得的使用權是無限期的，通過土地使用權出讓取得使用權的，按照土地的用途不同，使用權的年限也不同。

③土地使用權出租是指土地使用者作為出租人將土地使用權隨同地上建筑物、其他附著物租賃給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

④土地使用權買賣是土地使用權人以獲取價款為目的將自己的土地使用權轉移給其他公民或法人，后者獲得土地使用權并支付價款的行為。

⑤土地使用權交換是相鄰的集體所有制單位，為了改變土地利用的缺點、機械化作業條件和水利灌溉條件，進行局部土地界線的調整與交換部分土地。經調整后，土地利用條件得到改善。土地使用權的交換必須在自愿基礎上產生，在平等互利的原則上協商解決，因而可由交換單位提出申請，在土地管理部門指導下，經協商提出方案，經縣級以上地方人民政府批準后，進行劃界，申請辦理變更登記。土地使用權可以作為抵押權的標的物，以土地使用權設定抵押權時，其地上的建筑或其他工作物也隨之抵押；當地上的建筑或其他工作物抵押時，其適用范圍內的土地使用權也隨之抵押。

⑥土地使用權變更指國有土地使用權、集體土地使用權在初始登記后發生的變更，主要有以下幾種類型：a.國有土地劃撥、集體土地內部劃撥；b.依法通過土地有償出讓、轉讓取得土地使用權；c.因贈與或繼承、買賣、交換、分割地上附著物引起；d.因土地交換、機構調整、企業兼并等原因引起；e.因宗地合并或分立引起；f.因處分抵押財產取得土地使用權；g.更改土地使用者名稱、地址等。

⑦土地使用權贈與是土地使用權人將土地使用權無償地轉移給相對人，相對人予以接受的行為。

⑧土地使用權繼承指公民按照法律規定或者合法有效的遺囑取得死者生前享有的土地使用權的行為。繼承人除繼承土地的使用權外，其地上附著物的所有權也隨之得到繼承。

⑨土地使用權劃撥是指國家依法按照一定的程序將國有建設用地的使用權無償地轉移給建設用地者。土地使用者以無償方式取得土地使用權，但需要支付給原土地使用者拆遷安置及各項補償費用。

⑩土地使用權終止指因某種原因造成土地使用權的結束或停止，一般有四種情況：

a、使用年限屆滿，未經批準續期，土地使用權即告停止；

b、情況特殊，根據社會公共利益的需要，國家在給予合理補償的前提下，依法提前收回土地使用權；

c、土地滅失；

d、土地使用權受讓人逾期未全部支付出讓金的，出讓方依照法律和合同規定，終止其土地使用權。

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